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L'expert immobilier
est un professionnel apte à déterminer
la valeur vénale ou locative d'un bien
immobilier, qu'il soit d'habitation, d'entreprise,
commercial, agricole, forestier, fonds de commerce...
La valeur vénale est le prix auquel un
droit de propriété pourrait raisonnablement
être vendu sur le marché à
l'amiableau moment de l'expertise. Elle est difficile
à appréhender, car elle est évolutive,
objective, technique, juridique mais jamais purement
mathématique. En effet, l'expert analyse
la situation d'un bien immobilier dans tous les
éléments de son contexte et à
un moment précis.
L'analyse
du bien pour en déterminer la valeur
C'est une des premières
missions de l'expert. Elle prend en compte des
données techniques, économiques,
juridiques, fiscales et urbanistiques. La mission
de l'expert consiste à mettre en œuvre,
toutes les diligences indispensables dans le cadre
de la mission qui lui est confiée aux fins
de déterminer cette valeur. Une erreur
ou une analyse erronée pouvant toujours
générer un préjudice, il
devra donc mettre en œuvre tous les éléments
permettant de justifier la valeur déterminée
du bien.
Cette valeur peut
se traduire de manière différente
en fonction de sa nature :
.
Valeur locative.
.
Valeur vénale
libre.
.
Valeur vénale
occupée.
.
Valeur hypothécaire.
.
Valeur d'un droit
au bail.
.
Valeur d'utilité.
.
Analyse d'un marché
immobilier.
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La
mission de conseil
Celle-ci prolonge
ou anticipe l'expertise. Elle porte sur la stratégie,
la gestion, l'analyse du patrimoine et sur l'opportunité
de préconiser certaines mutations à
titre onéreux ou à titre gratuit.
La mission de conseil est donc de plus en plus
complexe, par sa diversité et le panel
de compétences qu'elle requiert.
Les
cas d'intervention de l'expert immobilier
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Les recours à
une évaluation immobilière sont
nombreux, notamment dans les cas suivants :
- Gestion patrimoniale
.
Achat, vente et
échange d'immeuble.
Pour les particuliers.
. Partage successoral, donation-partage.
.
Sortie de communauté,
d'indivision.
.
Attribution préférentielle
prévue par la loi (logement principal du
conjoint survivant ou divorcé,
propriété
agricole de l'héritier exploitant).
- Déclarations fiscales
.
Déclaration de succession.
.
Déclaration
pour l'impôt de solidarité sur la
fortune.
- Dans l'environnement des baux
.
Fixation du loyer
(initial ou de renouvellement).
.
Fixation de l'indemnité
d'éviction.
- Dans la vie sociale de l'entreprise
.
Analyse et/ou
expertise des actifs immobiliers dans le cadre
des fusions,
apports, cessions, achats, provisions comptables.
.
Obligations particulières
des Sociétés d'assurance : depuis
le décret du 5 novembre 1990 modifiant
les dispositions du code des assurances, obligation
d'expertise quinquennale et d'actualisation annuelle
pour tous les immeubles et parts ou actions ;
c'est la valeur de réalisation que doit
déterminer l'expert.
.
Obligations particulières
des Sociétés Civiles de placement
Immobiliers (SCPI) : le décret d'application
de la loi du 31 décembre 1970 modifiée
par la loi du 4 janvier 1933 a introduit l'obligation
de faire expertiser les immeubles qui composent
leur partimoine par un expert indépendant.
- Expertise dans le cadre d'une recherche de financement
.
Appréciation
des garanties immobilières.
- Expertise dans le cadre de vente forcée
.
Détermination
de la mise à prix (saisie, liquidation,...)
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Les
autres missions
Le législateur a rendu
obligatoires certains diagnostics réalisés
dans un souci de protéger la santé
du consommateur et l'é'tat du bâti
et du non bâti.
A cet effet, il convient d'indiquer
que certaines missions complémentaires
peuvent être effectuées par des techniciens
habilités : dresser les diagnostics amiante,
plomb, états pararsitaires mais aussi,
recherche de radon et de légionelloses
ainsi que mettre en évidence les problématiques
de pollution des sols qui influencent lourdement
la valeur vénale du bien immobilier.
En s'adressant à un
"expert immobilier", le prescripteur
doit avoir la garantie d'obtenir sécurité,
compétence et responsabilité.
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